衢州打响全国取消限购限售第一枪,曾经红火的长三角三四线楼市为

html模版衢州打响全国取消限购限售第一枪,曾经红火的长三角三四线楼市为何扛不住了?

  华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 刘诗萌 北京报道

  2022年全国楼市取消限购限售的第一枪,是长三角的一个四线城市打响的。

  4月2日,浙江衢州发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》(下称“通知”),对限购和限售政策同时进行了取消和松绑。限购方面,自去年8月楼市政策收紧后,非衢州市户籍家庭购房需要1年社保、企业禁止购房,现在均视同本市户籍家庭执行购房政策;限售方面,在市区范围内购买144平方米及以上的新建商品住房网签后5年内不得转让的规定也即时取消。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示,作为今年全国第一个同时取消限购和限售的城市,此次衢州的政策具有非常强的信号意义。据统计,2022年一季度,全国已经有超过60个城市发布了楼市宽松政策,如近期郑州、福州取消限购,哈尔滨和青岛即墨区取消限售。但衢州出台的新政同时取消“双限”更为全面,是松绑力度更强的城市代表。

  2020年到2021年上半年,从杭州、南京、合肥等城市频现日光盘,到镇江、无锡、常州等城市量价齐涨,再到浙西、苏北部分县城房价破万,长三角楼市的火爆一度曾震惊国人,随后高压调控政策也接踵而至。然而两年过去,衢州率先取消“双限”,除了反映出自身市场低迷外,更是当前长三角三四线楼市转冷的一个缩影。

  成交套数同比下降超七成

  从数据上看,过去一年里衢州房地产市场经历了由热转冷的“过山车”。

  根据易居研究院智库中心的数据,2021年一季度,衢州新建商品住宅楼市量价齐涨,成交均价从2020年四季度的15488元/平米上涨到19126/平米,达到历史高位;成交量也从上季度的1623套上升到2872套。到2021年二季度,虽然成交量下降了近700套,但价格再度攀升,上升至21278元/平米。三四季度,受全国房地产市场下行、房贷收紧的影响,又出现了量价齐跌的情况。不过尽管如此,2022年1季度衢州一手房均价仍然达到19953元/平米,徘徊在历史高位,但成交量已经大幅萎缩,只有689套,同2021年一季度相比下降了76%。

衢州近三年新建商品住宅成交季度数据 来源:易居研究院智库中心衢州近三年新建商品住宅成交季度数据 来源:易居研究院智库中心

  二手房方面,成交量整体高于一手房,在2021年二季度达到了量价的顶峰。据房天下数据监控统计,2021年衢州二手房价格在6月份达到最高,为12961元/平米;成交量顶峰则是4月份,单月成交2093套。8月份衢州发布调控政策,对外地户籍实行限购,扩大了限售范围,将个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年,再加上整体市场下行,楼市从9月份开始量价转跌,四季度更是每月成交套数都在500套以下,成交均价不超过10000/平米。

  “从市场看,衢州楼市一季度确实很疲软,对比去年落差很大。”严跃进指出,地方政府应吸取类似教训,不应让楼市出现大起大落。不过他认为,当前主动出台政策促进楼市交易对衢州来说是非常及时的。

  长三角三四线楼市转冷

  一定程度上说,“扛不住”的衢州只是近期长三角三四线城市的一个缩影。

  回望2021年“小阳春”,长三角、珠三角的三四线城市和县城楼市上涨是当时最鲜明的特征。根据国家统计局发布的70城房价数据,2021年2和3月,金华、徐州分别成为当月全国新建商品住房环比上涨最快的城市。新华社的一篇调查文章里提到,全国有100余个县(县级市)房价均价超过1万元/平米,超过九成位于东部沿海地区,以浙江、江苏、福建和海南等较为集中。

  针对这些小城市、县的楼市调控政策也随之纷纷出台。2021年前两季度中,仅浙江省内,杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、衢州、金华、丽水、台州以及义乌、永康、龙游、江山、开化等14城市纷纷收紧了房地产政策。此后不久,受部分大型房企资金链断裂危机不断发酵的影响,全国房地产市场普遍都开始降温。

  严跃进分析指出,衢州外来人口较少,购买力还是以当地居民为主,因此消化能力相对较差,房企在当地的销售压力也就更大。此时出台救市政策,对房企的去库存也有积极的作用。

  另外不容忽视的是,衢州是浙江省内受当前疫情影响较为严重的城市之一。从3月7日报告首例阳性感染者到4月1日,衢州累计报告本土确诊病例95例,无症状感染者44例。一位了解当地市场的人士表示,疫情对财政的影响也很大,停工停产和各种抗疫的成本叠加,“不破局都不行”。

  多地出台松绑政策

  近期,像衢州一样出台了楼市松绑政策的城市还有很多。

  中原地产研究院统计数据显示,房地产调控宽松成为2022年一季度以来的政策主题,最典型的政策内容是信贷首付降低、公积金政策宽松、人才补贴和购房补贴。3月全国楼市调控政策全面转向,菲律宾太阳娱城网址,累计发布了各种房地产调控政策次数高达56次。今年以来,超60个城市出台稳楼市新政,包括福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等热点城市都出台了促进刚需和释放改善需求的政策。

  “越早松绑调控的城市代表最近房地产市场越差,市场还没有见底。”中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者指出,从政策效果上看,购房者置业信心尚未恢复,市场活跃度仍显不足。另外针对房企的稳楼市政策落地的依然很少,收并购贷款、开发贷大部分依然是发布会,没有落地执行。

  他表示,从市场趋势看,疫情影响了近期的楼市,特别是非一二线核心城市的市场依然处在低迷中,本来出现小阳春苗头的部分城市也因为疫情出现了温度缓升。从整体走势看,预计2022年上半年市场很难走出调整,市场期待房贷、开发贷特别是针对私企的开发贷有更明显的稳定政策。预计随着信贷政策的持续宽松,只要抑制住疫情,市场很可能在4-5月份出现一次小阳春,特别是一二线城市热度可能会比较明显。